Antes de poner un peso en un proyecto inmobiliario, la pregunta clave no es cuánto cuesta ni en qué barrio queda. Para Carolyn Teitelbaum, cofundadora de MAN, lo primero es definir qué se espera de esa inversión. La respuesta define el tipo de proyecto, el momento de entrada y el retorno esperado.
“Hay bastante confusión. Una cosa es invertir para que el dinero no pierda valor, otra es comprar un apartamento en pozo para alquilarlo después y otra muy distinta es entrar como inversor de un proyecto desde sus comienzos”, explica en conversación con Montevideo Portal.
¿Qué perfiles de inversor existen en el mercado inmobiliario?
Del objetivo surgen los perfiles. “Hay gente que compra en pozo, obtiene ese margen cuando la obra termina y luego alquila. Otros prefieren entrar desde el inicio del proyecto y después vender las unidades o conservarlas para generar una renta”, señala. En ese último caso, la ganancia sale de la plusvalía entre el valor de entrada y el de la unidad terminada. Esa diferencia varía según la zona y las características del desarrollo.
¿Por qué las zonas en auge no siempre son la mejor inversión?
Uno de los errores más comunes, según Teitelbaum, es creer que las zonas con mayor demanda del momento son las mejores oportunidades. “A diferencia de muchos asesores inmobiliarios, yo justamente creo que es al revés. Hay que fijarse cuáles son las zonas que, según las estadísticas y las proyecciones, van a estar en auge en los próximos años”, sostiene.
Invertir cuando un barrio ya alcanzó su pico de desarrollo puede dejar menos margen de valorización que apostar por zonas cercanas que todavía crecen. “Uno acompaña toda la valorización de la zona y puede salir al mercado cuando está en la cresta de la ola”, resume.
Como ejemplo, menciona barrios que ya vivieron un fuerte auge inmobiliario como Cordón Sur y La Blanqueada, y otros que comienzan a consolidarse gracias a su conectividad, cercanía con centros de estudio y nuevos desarrollos, como Cordón Norte.
¿Qué papel juega la calidad constructiva en la decisión?
Teitelbaum recomienda prestar atención a la calidad constructiva. “No es lo mismo una construcción tradicional que otros métodos más rápidos y económicos. A veces uno paga un poco más, pero obtiene una calidad mucho mayor. Lo barato, a veces, sale caro”, afirma. Ese aspecto cobra más importancia cuando el inmueble está pensado para mantenerse varios años o para evitar futuros gastos de mantenimiento y reclamos de los inquilinos.
¿Cómo comparar proyectos y evitar la saturación del mercado?
Comparar valores entre proyectos similares es otro paso importante, aunque no debería ser el único criterio. Quienes trabajan en el sector cuentan con herramientas para analizar precios según ubicación, metraje y características de cada unidad, pero cualquier comprador puede construir una referencia recorriendo la oferta disponible.
Otro factor que suele pasar desapercibido es analizar con cuántos inmuebles similares habrá que competir cuando el edificio esté terminado. Teitelbaum advierte que algunos desarrollos están pensados casi exclusivamente para inversores y concentran decenas de apartamentos con características muy parecidas. Cuando la obra finaliza, muchos propietarios salen a ofrecer sus unidades al mismo tiempo.
“Pensaste que lo ibas a alquilar enseguida, pero terminás compitiendo con 30 apartamentos iguales. Ahí muchas veces la competencia pasa a ser por precio”, explica. A eso se suma que quien alquila no solo evalúa el valor mensual, sino también los gastos comunes, las garantías, los honorarios inmobiliarios y otros costos asociados.
Ante la saturación del mercado, Teitelbaum sostiene que el verdadero valor del asesoramiento no está en mostrar la mayor cantidad de proyectos disponibles, sino en ayudar al inversor a identificar cuál responde mejor a sus necesidades. “Todos tenemos acceso prácticamente a los mismos proyectos. La diferencia está en entender qué problema quiere resolver el cliente y reducir las opciones a dos o tres que realmente se ajusten a lo que busca”, concluye.